Vicios ocultos en la vivienda ¿Cómo reclamarlos?

Es una situación muy desagradable pero puede darse: comprar una vivienda de segunda mano y que, tras la compra, descubras vicios ocultos graves, que no habías visto y que hagan que tu vivienda no se pueda habitar en condiciones, que pierda valor o incluso que esté en riesgo de ruina. Es lo que se conoce por vicios ocultos y afortunadamente, existen distintas vías legales para reclamar. Si tenes un problema de vicios ocultos en tu piso de segunda mano en Barcelona, lee atentamente porque ¡Te contamos cuáles en Api.cat!

vicios ocultos

Vicios ocultos en viviendas de segunda mano

No es un tema fácil, ni obvio pero afortunadamente la ley protege al comprador de una vivienda que tiene vicios ocultos. Para saber qué podemos hacer ante un caso así hemos hablado con Natalia Montiel Molina: API, miembro de APIALIA ZONA ALTA y abogada titular de Bufete Montiel.

Lo primero que cabe preguntarnos es, ¿qué se considera vicio oculto? La propia palabra ya nos da una idea; un vicio oculto son aquellos defectos o problemas que tiene la vivienda, que son graves pero que no se ven a simple vista y no era posible conocerlo por el comprador en el momento de la compra, como por ejemplo: humedades, aluminosis, defectos de construcción que ponen en peligro la estructura de la vivienda, etc. O como dice Natalia Montiel:

“Son defectos lo suficientemente graves como para que el comprador, en caso de haberlos conocido, no hubiese comprado esa vivienda o al menos no por el precio por el que la compró. Se entiende, además, que el vicio debe ser preexistente a la venta.”

¿Se puede reclamar?

Si, efectivamente, en estos casos el comprador tiene derecho de reclamación y viene regulado por el art.1486 del Código Civil, que dice lo siguiente:

“El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella […]”

Cabe matizar que el mismo artículo sigue de esta manera:  “[…] Pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.”

“Este último precepto se refiere a profesiones como arquitectos, constructores, peritos inmobiliarios -entre otros-, que por su pericia, podrían haber intuido la existencia de un posible problema” apunta Montiel.

A la hora de reclamar los vicios ocultos en una vivienda el comprador tiene dos opciones:

  • La acción redhibitoria, que consiste en desistir del contrato debiendo abonar el vendedor los gastos que se pagó.
  • La acción quanti minoris, que consiste en rebajar la cantidad proporcional de los daños respecto al precio pagado, o dicho de otro modo, pedir una rebaja en el precio como compensación.

Además, si se puede demostrar que el vendedor actuó de mala fe porque conocía los defectos y no los manifestó, se podrá exigir también daños y perjuicios, afirma Montiel.

¿Hay un período de tiempo establecido para presentar una reclamación?

Cualquiera de las dos acciones, la acción redhibitoria o la quanti minoris, se deben ejercitar en el plazo legal de seis meses desde que se procedió a la entrega de la vivienda. Es un plazo de caducidad y no puede ser interrumpido.

En Cataluña, rige el art.122-1 CCC aunque el plazo para reclamar cualquiera de las dos acciones también es de 6 meses.

Vicios ocultos muy graves que no se detectan en los primeros seis meses a partir de la compra

Nos referimos a vicios de construcción o defectos estructurales que hacen inhabitable la vivienda, que pueden llevarla incluso a la ruina y que por su gravedad, dan derecho a reclamación de daños y perjuicios. Estos casos se pueden reclamar aunque hayan pasado los 6 meses que establece el art. 1490 antes mencionado. Nos lo aclara Natalia Montiel:

“Podríamos considerar que en supuestos de defectos que han aparecido años después de procederse a la venta del inmueble y que lo hacen inhabitable, sería injusta la aplicación del art.1484 y el plazo de seis meses de caducidad. En casos de defectos que supondrían ruina potencial del inmueble, según jurisprudencia del Tribunal Supremo, el tratamiento legal sería el de los artículos 1591 y 1101 del Código Civil, que establece un periodo de reclamación de 15 años.”

En el caso particular de Cataluña, el plazo máximo de reclamación en este último caso sería de 10 años.

¿Te hemos aclarado las dudas?

Foto: BIT Comunicació

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